Анализ первичного рынка элитной недвижимости Москвы в первом полугодии 2021 года

Эксперты провели детальное исследование динамики столичного рынка жилья бизнес-класса за период с января по июнь 2021 года. Результаты показали, что общий объем предложения увеличился на 3,8%, тогда как средняя стоимость квадратного метра достигла 486 720 рублей, что соответствует росту на 2,5% в квартальном и 5,1% в полугодовом исчислении. В годовом сопоставлении цена выросла на 3,0%. Однако на фоне увеличения предложения наблюдалось снижение активности покупателей: количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) сократилось до 10,6 тыс., что на 15% меньше, чем во втором полугодии 2024 года, и на 12,5% ниже показателей аналогичного периода прошлого года.

--------------------------------------------------------------------------------------------------

Динамика структуры предложения

В течение первых шести месяцев 2021 года в сегменте бизнес-класса было представлено 23,6 тыс. лотов, что на 3,8% превышает показатель конца 2020 года и на 15,1% больше, чем в первой половине 2024-го. Данные лоты распределены между 144 жилыми комплексами. Из общего числа предложений 20,4 тыс. приходится на квартиры (прирост на 4,6% за полгода и 18,5% за год), тогда как апартаменты, напротив, снизили свою долю до 3,2 тыс. лотов (–1,2% за шесть месяцев и –3,0% в годовом выражении). За отчетный период девелоперы запустили продажи в 11 новых проектах, что свидетельствует о продолжающемся развитии сегмента, несмотря на некоторое охлаждение спроса.

Распределение предложения по округам

Наибольшее количество лотов сосредоточено в Южном административном округе (4,7 тыс.). При этом сокращение предложения зафиксировано лишь в трех округах: Центральном (0,7 тыс., –15%), Юго-Западном (1,6 тыс., –12%) и Западном (3,5 тыс., –11%). В остальных районах наблюдался рост или стабилизация объемов.

Стадии строительства и варианты отделки

Доля готовых объектов увеличилась до 16,1% (+2,3 процентных пункта), а проектов, находящихся на этапе возведения этажей, – до 50,1% (+4,7 п.п.). В то же время сократилось количество предложений на стадии отделки (16,5%, –0,6 п.п.) и начальной фазе строительства (17,3%, –6,3 п.п.).

Что касается отделки, то здесь продолжился тренд на увеличение доли незавершенных вариантов (67,7%, +4,1 п.п.), тогда как предложения с чистовой отделкой сократились до 7,7% (–1,8 п.п.). Формат white box, предполагающий минимальную подготовку помещений под финишную отделку, занял 24,7% рынка, потеряв 2,2 п.п.

Ценовая динамика и инвестиционные аспекты

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в бизнес-классе составила 486 720 рублей. При этом квартиры подорожали до 496 090 руб./кв. м (+4,9% за полгода, +2,0% за год), а апартаменты – до 417 860 руб./кв. м (+6,2% за шесть месяцев, +8,3% в годовом исчислении).

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (разработчик ЖК «ФизтехСити», «EVOPARK Измайлово» и «МИРАПОЛИС»), подчеркивает: *«Бизнес-класс в пределах исторических границ Москвы постепенно вытесняет массовые новостройки. Если в прошлом году доминировал комфорт-класс, то сейчас объем элитного жилья увеличился в 1,6 раза. При этом отдельные проекты бизнес-уровня предлагаются по ценам, сопоставимым с массовым сегментом, благодаря расположению в перспективных районах. Подобные объекты привлекают не только покупателей, планирующих переезд, но и инвесторов, поскольку в развивающихся локациях цены демонстрируют более высокие темпы роста».*

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

Спрос и ипотечное кредитование

Доля лотов стоимостью до 15 млн рублей сократилась на 6 процентных пунктов, опустившись до 12%. Объем сделок с использованием ипотеки снизился до 38% (–5 п.п. за полгода), хотя во втором квартале наблюдался краткосрочный рост до 44% (+10 п.п. по сравнению с первым кварталом).

Самые доступные предложения

Среди апартаментов лидерами по доступности стали:

• МИРАПОЛИС – 19,9 кв. м за 8,3 млн руб.;
• «Клубный дом Рублево» – 24,7 кв. м за 8,5 млн руб.;
• «ФизтехСити» – 26,1 кв. м за 8,5 млн руб.

В категории квартир наиболее привлекательные варианты:

• Stellar City – 29,1 кв. м за 8,5 млн руб.;
• Wave – 20,5 кв. м за 8,8 млн руб.;
• Parkside – 22 кв. м за 9,2 млн руб.

Ключевые тенденции и прогнозы

Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум», отмечает: *«Несмотря на лидерство по количеству новых проектов, спрос в бизнес-классе упал на 15%, тогда как в массовом сегменте зафиксировано 14 тыс. ДДУ. Основная причина – дефицит бюджетного жилья и переориентация девелоперов на премиальные проекты из-за роста затрат. Дополнительным фактором стало сезонное замедление активности в мае–июне».*

Лидерами по объему заключенных сделок стали:

• Южный административный округ (24% от общего числа);
• Западный округ (19%, +1 п.п.);
• Северо-Западный округ (17%, +2 п.п.).

Среди самых востребованных жилых комплексов выделяются Shagal (551 ДДУ), ЗИЛАРТ (517 ДДУ) и City Bay (389 ДДУ).

Заключение

Рынок недвижимости бизнес-класса демонстрирует противоречивую динамику: с одной стороны, растет предложение и цены, с другой – снижается спрос. Это отражает общие тренды московского рынка, где девелоперы все чаще делают ставку на премиальные проекты, а покупатели сталкиваются с ограниченными возможностями финансирования. В ближайшие месяцы можно ожидать дальнейшей коррекции спроса, особенно на фоне возможных изменений в ипотечном регулировании и общей экономической ситуации.